发布日期：2024-11-04 06:09 点击次数：72
国土资源部办公厅对于印发 《国有缔造用地使用权出让地价评估技能范例》的告知 国土资厅发〔2018〕4号妖媚婷儿 户外
各省、自治区、直辖市国土资源把握部门，新疆坐褥缔造兵团国土资源局,中央军委后勤保险部军事设施缔造局：
为范例国有缔造用地使用权出让地价评估活动，部制定了《国有缔造用地使用权出让地价评估技能范例》（以下简称“《范例》”），现予印发。请转发至辖区内各级国土资源把握部门、干系行业协会和地皮估价机构，辘集土产货骨子顺从推行。
本《范例》自2018年4月9日起引申，《国土资源部办公厅对于发布〈国有缔造用地使用权出让地价评估技能范例（试行）〉的告知》（国土资厅发〔2013〕20号）同期罢手推行。各地自行出台的出让地价评预计谋与本《范例》不一致的，以本《范例》为准。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具地皮估价讲明的，可按本《范例》推行。
2018年3月9日
附件
国有缔造用地使用权出让地价评估技能范例
引子
为范例国有缔造用地使用权出让地价评估活动，把柄《中华东谈主民共和国物权法》、《中华东谈主民共和国地皮处置法》、《中华东谈主民共和国城市房地产处置法》、《中华东谈主民共和国财富评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有缔造用地使用权章程》、《条约出让国有地皮使用权章程》等干系章程和地皮估价国度轨范、行业轨范，制定本范例。
本范例由国土资源部提议并归口。
本范例草拟单元：国土资源部地皮利用处置司、中国地皮估价师与地皮登记代理东谈主协会。
本范例由国土资源部郑重解释。
1适用范围
在中华东谈主民共和国境内出让国有缔造用地使用权波及的地价评估，以及因革新地皮使用条目、发生地皮升值等情况需补缴地价款的评估，适用本范例；国有缔造用地使用权租出、集体缔造用地使用权照章入市、国有农用地使用权出让等波及的地价评估，可参照本范例推行。
2援用的轨范
下列轨范所包含的条规，通过在本范例中援用而构本钱范例的条规。本范例颁布时，所示版块均为有用。使用本范例的各方应使用下列各轨范的最新版块。
GB/T 18508-2014《城镇地皮估价规程》
GB/T 18507-2014《城镇地皮分等定级规程》
GB/T 21010-2017《地皮利用近况分类》
GB/T 28406-2012《农用地估价规程》
TD/T 1052-2017《标定地价规程》
TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技能范例》
3依据
（1）《中华东谈主民共和国物权法》
（2）《中华东谈主民共和国地皮处置法》
（3）《中华东谈主民共和国城市房地产处置法》
（4）《中华东谈主民共和国财富评估法》
（5）《中华东谈主民共和国城镇国有地皮使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
（6）《招标拍卖挂牌出让国有缔造用地使用权章程》（国土资源部令第39号）
（7）《条约出让国有地皮使用权章程》（国土资源部令第21号）
（8）《量入为主集约利用地皮章程》（国土资源部令第61号）
（9）《国务院对于加强国有地皮财富处置的告知》（国发〔2001〕15号）
（10）《国务院对于长远校正严格地皮处置的决定》（国发〔2004〕28号）
4总则
4.1出让地价评估界说
本范例所称的地皮使用权出让地价评估，是指地皮估价专科评估师按照章程的门径和方法，参照当地深广市集价钱水平，评估拟出让宗地地皮使用权价钱或应当补缴的地价款。
4.2出让地价评估成见
开展地皮使用权出让地价评估，成见是为出让方通过集体决策细则地皮出让底价，或审定应该补缴的地价款提供参考依据。
4.3评估原则
除《城镇地皮估价规程》章程的地皮估价基本原则外，地皮使用权出让地价评估还需考虑以下原则：
价值主导原则：地皮详尽质地优劣是对地价产生影响的主要成分。
审慎原则：在评估中细则干系参数和后果时，应分析并充分考虑地皮市集开动气象、关联行业发展气象，以及存在的风险。
公开市集原则：评估后果在刚正、公正、公开的地皮市集上可达成。
4.4评估方法
（1）收益规复法
（2）市集比拟法
（3）剩余法
（4）本钱面对法
（5）公示地价通盘修处死
出让地价评估，应至少摄取两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因地皮市集不发育等原因，无法空隙上述要求的，应有详备的市集访谒情况阐明。
4.5评估门径
（1）地皮估价机构禁受国土资源把握部门（或出让方）寄予，明确估价成见等基武艺项；
（2）拟订估价使命决议，网罗所需配景贵府；
（3）实地查勘；
（4）选择估价方法进行评估；
（5）细则估价后果，并把柄当地市集情况、关联法律措施和计谋章程，给出底价决策建议；
（6）撰写估价讲明并由两名地皮估价专科评估师签署，履行地皮估价讲明备案门径，获得电子备案号；
（7）提交估价讲明；
（8）估价贵府存档。
5评估方法的愚弄
5.1收益规复法。除依照《城镇地皮估价规程》的章程外，还需体现以下技能要求：
（1）细则地皮收益，应通过访谒市集实例进行比拟后得出，合乎刻下市集的深广客不雅收益水平，并假定该收益水平在出让年期内保握踏实。对于待建、在建的地皮，按蓄意缔造条目选用可比拟实例。用于测算收益水平的比拟实例应不少于3个。
（2）细则各项用度时，应摄取刻下市集的客不雅用度。
（3）细则规复率时应详备阐明细则的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5.2市集比拟法。除依照《城镇地皮估价规程》的章程外，还需体现以下技能要求：
（1）在详尽分析当地地皮市集近三年交游实例的基础上，优先选用深广市集环境下的交游实例。原则上不摄取竞价轮次较多、溢价率较高的交游实例；不成摄取楼面地价历史最高或最低水平的交游实例。近三年内所在或雷同区域的交游实例不及3个的，原则上不应选用市集比拟法。
（2）比拟实例的修正幅度不成最初30％，即：（实例修正后的比准价钱-实例价钱）／实例价钱≤30％。
（3）各比拟实例修正后的比准价钱之间出入不成最初40％。即（高比准价钱-低比准价钱）／低比准价钱≤40％，对最初40％的，应另选实例赐与替换。实例不及无法替换的，应酬各实例进行可比性分析，并动作细则取值权重考虑成分之一。
5.3剩余法。除依照《城镇地皮估价规程》的章程外，还需体现以下技能要求：
（1）在假定名堂开导情况时，按蓄意缔造条目评估；容积率、绿地率等蓄意缔造筹画是区间值的，在区间上限、下限值中按最有用利用原则择一进行评估。
（2）假定的名堂开导周期一般不最初3年。
（3）对于开导完成后拟用于出售的名堂，售价取出让时当地市集同类不动产深广价钱水平，不成摄取估算的改日售价。
（4）开导完成后用于出租或自营的名堂，按照本范例收益规复法的关联技能要求评估。
（5）利润率宜摄取归并市集上雷同不动产开导名堂的平均利润率。利润率的取值应有客不雅、明确的依据，概况反馈当地不动产开导行业平均利润水平。
5.4本钱面对法。除依照《城镇地皮估价规程》的章程外，还需体现以下技能要求：
（1）国度或处所拟从地皮出让收入或地皮出让收益入网提(安排)的万般专项资金，包括农业地皮开导资金、国有地皮收益基金、农田水利缔造资金、考验资金、保险性安堵工程资金等，以及新增缔造用地地皮有偿使用费、新增耕地筹画和城乡缔造用地增减挂钩节余筹画等筹画流转用度，不得计入地皮本钱，也不得计入出让底价。
（2）地皮获得本钱应通过访谒当地深广情况下获得地皮骨子发生的客不雅用度水平细则，需宝贵与当地地皮征收、房屋征收和安置赔偿等轨范的相反。
（3）地皮开导本钱应通过访谒所在区域开导同类地皮的客不雅用度水平细则。对拟出让宗地超出所在区域开导同类地皮客不雅用度水平的个例性骨子支拨，不成纳入本钱。
（4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最廉价轨范为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。
5.5公示地价通盘修处死。除依照《城镇地皮估价规程》的章程外，还需体现以下技能要求：
（1）摄取的基准地价，应当已向社会公布。摄取已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源把握部门书面首肯。
（2）在还是开展标定地价公示的城市，可愚弄标定地价通盘修处死进行评估。
6特定情况评估重心
6.1步地未通平或通平不彻底
（1）地皮开导进度不及。地皮开导进度未达到当地深广水平的，先评估当地深广开导门径下的熟地地价，再把柄当地各项通平开导所需的客不雅用度水平，逐项减价修正。
在线伦理片（2）有地上建筑物的地皮出让评估。对地皮连同建筑物或构筑物举座一并出让的，出让评估按出让时的蓄意缔造条目进行。
当出让时以及出让后不改革近况、不再行设定例划缔造条目的，评估后果就是净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时再行设定例划缔造条目的，评估后果就是新设定例划缔造条目下的净地价减去场内拆平使命用度。
动作举座出让的地皮连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。
6.2特定条目的招拍挂出让口头
（1）限地价、竞配建（或竞房价、竞自握面积等）。摄取“限地价、竞房价（或竞自握面积）”口头出让的，在评估时应按本范例，评估出深广市集条目下的地皮价钱。
摄取“限地价、竞配建”口头的，地皮估价讲明中应评估出深广市集条目下的地皮价钱，给出底价建议，以及把柄市集情况建议摄取的地价上限，并提议建议的肇始价或起拍价，一般情况下应合乎：肇始价≤出让底价≤地价上限。当肇始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建口头和配建本钱，折算最低应配建的建筑面积，并在地皮估价讲明中昭示。
（2）限房价、竞地价。摄取“限房价、竞地价”口头出让的地皮，在出让评估时，应充分考虑建成房屋初次售出后是否可上市流转。对不成上市流转，或只可由政府订价回购，或上市前需补缴地皮收益的限价房开导名堂，在摄取剩余法评估时，按收尾的房价取值。
（3）出让时商定租出住宅面积比例。商定一定比例的，摄取剩余法时，以市集深广房钱水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租出住宅用地出让，有租出住宅用地可比实例的，优先摄取市集比拟法，实例不及的，应摄取收益规复法。
6.3 条约出让
（1）对应当实行有偿使用，且不错不摄取招标拍卖挂牌口头出让的。应按本范例评估其在设定开导缔造条目下的深广市集价钱，并提议建议的出让底价。同期，还应在地皮估价讲明中测算并对比阐明该建议出让底价是否合乎当地的条约出让最廉价轨范。
当地未公布条约出让最廉价轨范的，按拟出让地皮所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让地皮在基准地价粉饰范围外的，按照本范例本钱法的要求，与地皮获得的各项本钱用度之和进行对比。
评估后果低于条约出让最廉价轨范的，应在地皮估价讲明中有明确指示。
（2）划拨地皮办理条约出让。使用权东谈主肯求以条约出让口头办理出让，出让时不改革地皮及建筑物、构筑物近况的，应按本范例评估在近况使用条目下的出让地皮使用权深广市集价钱，减去划拨地皮使用权价钱，动作评估后果，并提议底价建议。出让时再行设定例划缔造条目的，应按本范例评估在新设定例划缔造条目下的出让地皮使用权深广市集价钱，减去近况使用条目下的划拨地皮使用权价钱，动作评估后果，并提议底价建议。
当地对划拨地皮使用权补办出让手续应缴地皮收益有明确章程的，应与评估后果进行对比，在地皮估价讲明中明确指示对比后果，合理细则应缴地皮收益。
6.4 已出让地皮补缴地价款
（1）估价期日的细则。地皮出让后经原出让方批准改革用途或容积率等地皮使用条目的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源把握部门照章受理补缴地价肯求时点为准。
（2）革新容积率补缴地价。革新容积率的，需补缴地价款就是楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率蓄意条目下估价期日的楼面地价细则。
审定新增建筑面积，不错干系部门批准变更蓄意条目所新增的建筑面积为准，或齐备验收时实测的新增建筑面积为准。
因调低容积率变成地价升值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率蓄意条目下总地价的差额细则。
容积率革新前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。
（3）革新用途补缴地价。革新用途的，需补缴地价款就是新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的深广市集价钱。
用地结构革新的，分裂核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并算计应补缴地价款。各用途的楼面地价按革新结构后细则。
工业用地革新用途的，需补缴地价款就是新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去近况工业用地价钱。
（4）多项条目同期革新。多项用地条目同期革新的，应分裂核算各项条目革新带来的地价增减额，合并算计应补缴地价款。
用途与容积率同期革新的。需补缴地价款就是新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途蓄意条目的深广市集楼面地价细则，旧用途楼面地价按原容积率蓄意条目下的深广市集楼面地价细则。
因其他地皮利用条目革新需补缴地价款的，参照上述技能想路评估。
审定需补缴地价款时，不成以地皮出让金、地皮升值收益或地皮纯收益代替。
7估价讲明内容
除需合乎《城镇地皮估价规程》章程的讲明内容和体式外，出让地价的地皮估价讲明还应合乎下列要求：
7.1估价后果。波及条约出让最廉价轨范、工业用地出让最廉价轨范等最低限价的，在地皮估价讲明的“估价后果”部分，应同期列出评估后果，以及相应最低限价轨范。
在地皮估价讲明的“估价后果”部分，应有明确的底价决策建议及原理。
7.2讲明构成要件。除《城镇地皮估价规程》章程的附件内容外(机构照章备案的关联诠释为必备要件)，应视寄予方提供材料情况，在地皮估价讲明后附具：
（1）波及地皮获得本钱的干系文献、轨范，以及寄予方提供的征地拆迁赔偿和安置条约等贵府；
（2）已形成地皮出让决议的，应附决议；
（3）讲明中摄取的干系实例的详备贵府（包括相片）；
（4）设定例划缔造条目的干系文献依据妖媚婷儿 户外。